Выделение доли в квартире

раздел: Жилищные вопросы
Выделение доли в квартире

Жилым помещением, в частности квартирой, могут владеть один или несколько человек. В зависимости от количества собственников определяют, к какому виду собственности это жильё принадлежит ‒ индивидуальному или общему.

При наличии у помещения одного хозяина всё более или менее понятно: только этот человек может распоряжаться данной недвижимостью. Другие члены семьи, проживающие на этой же площади, имеют право лишь ею пользоваться. Такую собственность ещё называют личной или полной.

Если же одной квартирой владеет несколько человек, ситуация осложняется. В ГК РФ определены понятия общей совместной и долевой собственности. Их нельзя путать. В первом случае все жильцы могут на равных пользоваться и распоряжаться жильём и обязаны платить имущественный налог поровну. Если они решают продать такое имущество, то выступают единой стороной в договоре купли-продажи, а вырученные средства делят поровну. Чаще всего таким общим владением обладают супруги и те, кто когда-то приватизировал жильё на всех членов семьи, решив не выделять доли каждого.

Проблемы могут возникнуть, когда один из владельцев решит каким-то образом распорядиться своим жильём (продать, сдать в аренду, подарить). Не получив согласия остальных, он будет вынужден прибегнуть к процедуре выделения доли из общего совместного жилого имущества, в нашем случае ‒ квартиры.

Что такое долевая собственность?

Под этим понятием подразумевают вид владения, где определены точные доли каждого собственника. При этом все, кто владеет долей, имеют право получать доход от эксплуатации (например, сдавая жильё в аренду), но в той же степени несут обязанности по расходам.

Выделение доли квартиры можно осуществить несколькими способами: совершив сделку, пройдя приватизационную процедуру, по решению суда, а также унаследовав её по завещанию или по закону. Число собственников такой недвижимости, а соответственно, и долей бывает разным.

Преимущества долевой собственности

По сравнению с совместной собственностью, у пользования и распоряжения долевым имуществом есть ряд плюсов ‒ это безопаснее и выгоднее. Прежде всего потому, что даже минимальная доля обеспечивает право получить постоянную регистрацию по месту жительства.

Налоговые выплаты и другие сборы, а также коммунальные платежи и взносы за ипотеку происходят в соответствии с долей. Хотя здесь есть свои тонкости. К примеру, если один из владельцев перестаёт оплачивать коммунальные услуги, остальным лучше делать это за него. Ведь, отключая воду, газ или электричество, ресурсоснабжающие организации вряд будут интересоваться, по какой причине произошла недоимка по платежам, а пострадают все.

Между тем доля лучше защищена в случае возникновения требований третьих лиц. Особенно это касается тех, кто имеет квартиру, находящуюся в ипотеке. Если каждый собственник выплачивает свою долю по ипотечному кредиту и один из владельцев вдруг прекращает это делать, банковские структуры имеют право обратить взыскание только на долю неплательщика по кредиту.

Помимо этого, если вы владеете долей, вам значительно проще её обменять, передать по наследству, продать, а также прописать ребёнка в квартире, находящейся в долевой собственности. Только с продажей могут возникнуть небольшие проблемы. Преимущественное право купить долю принадлежит всем остальным дольщикам. Это фактически может стать единственным, что может ограничить свободное распоряжение долевым имуществом. Другими словами, перед тем, как продавать его третьим лицам, вы должны предложить совершить покупку другим собственникам квартиры. И если они откажутся (им не нужна ваша часть, не устраивает цена), вы спокойно можете выставлять долю в свободную продажу.

Для справки: всё, что касается долевого владения недвижимостью, регулируется положениями 244-й статьи ГК России.

Как получить свою долю в квартире?

Само разделение фиксируется в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, в данном случае ‒ на квартиру. Как правило, имущество подлежит делению в идеальных долях и выражается в абстрактных величинах: дробях (1/2, 1/3 и т.д.) или процентах (30 %, 40 % и т. д.) от общей площади жилья.

Для выделения доли в натуре (в конкретных метрах) должна быть техническая возможность. Сделать это в квартире (в отличие от дома) бывает проблематично, а иногда и просто неосуществимо: например, нельзя поделить места общего пользования и предоставить собственникам отдельные кухню, ванную или коридор. А в соответствии со ст. 252 ГК РФ, выделение в натуре можно осуществлять, только если оно не наносит ущерба данному имуществу. То есть должна быть возможность и дальше продолжать использовать квартиру по назначению. При этом не должны быть ущемлены права остальных совладельцев. Поэтому, как правило, помещения, относящиеся к местам общего пользования, считаются совместной собственностью. Собственники могут пользоваться ими на равных правах, и разделу они не подлежат.

Нужно помнить, что в однокомнатной квартире возможно выделение только идеальных долей. В случае если собственники владеют жильём совместно, нередко происходит так, что один из них использует площадь, большую, чем его идеальная доля. И тогда другие совладельцы имеют право потребовать взыскать с него плату (обязательные платежи и расходы по содержанию имущества) за пользование частью помещения, превышающей его долю.

Иногда один из собственников решает разделить жильё, инициирует перепланировку, воздвигает стены, ухудшая при этом положение других жильцов.

Пути решения спорных вопросов

Есть два способа устранить появившуюся проблему: договорённость и встреча в суде. В идеале собственники должны договориться о разделе и правилах пользования помещениями самостоятельно. Между тем мы перечислили лишь малую часть спорных вопросов и конфликтных ситуаций, которые могут возникнуть у собственников в реальной жизни. В юридической практике их намного больше, и далеко не все удаётся разрешить, придя к обоюдному согласию. Тогда остаётся только одно – разбирательство в суде. Имущественные процессы, особенно связанные с жильём, могут длиться месяцами, каждый отдельный случай уникален и требует присутствия квалифицированного юриста.

Суд, в свою очередь, будет учитывать все тонкости: техвозможность, права каждого собственника, в том числе и тех, кто непосредственно проживает в данном помещении, и тех, кто просто им владеет, а живёт в другом месте. Если доля выделяется ребёнку, к делу подключаются органы опеки.

Наша юридическая помощь

Чтобы получить возможность распоряжаться своей долей по собственному усмотрению, необходима поддержка профессионала. Наши опытные юристы готовы оказать вам всю требующуюся правовую помощь. А именно:

Результат нашей работы ‒ ваше свидетельство о праве собственности на выделенную долю в квартире.