Сопровождение сделок с недвижимостью

раздел: Жилищные вопросы
Сопровождение сделок с недвижимостью

Как часто мы читаем в газетах и видим по телевизору сюжеты о том, что разоблачены мошенники, наживающиеся на продаже квартир. К сожалению, такие случаи не редкость. Преступники стали использовать настолько изощрённые схемы обмана, что различить их довольно непросто. Чтобы обезопасить себя от потери денег и жилья, следует обращаться к опытному специалисту, который оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью.

Сделка с недвижимостью ‒ это действия физического или юридического лица, которые направлены на приобретение любого недвижимого имущества (дома, квартиры или их части) в собственность, получение права пользования или прекращение такого права. По сути это двусторонний договор, который будет иметь силу и считаться действительным, только если участники выполнят все необходимые условия.

Сделку считают действительной, если:

  • она имеет законное содержание;
  • все участники, её совершающие, являются правоспособными и дееспособными и понимают смысл своих действий на момент совершения сделки;
  • она соответствует волеизъявлению всех лиц, как физических, так и юридических, принимающих участие в сделке;
  • соблюдена форма сделки, то есть она соответствует всем требованиям госрегистрации.

В случае невыполнения хотя бы одного из перечисленных пунктов договор станет недействительным, или, как говорят юристы, ничтожным. Для того чтобы этого не случилось, понадобится юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.

Приведём пример. Гражданин, плохо знакомый с юридической практикой при подписании документов по сделке, может не обнаружить разницы между терминами: например, такими как права владения, пользования и распоряжения. В то время как разница эта существенна, как с юридической точки зрения, так и с точки зрения последствий.

Таким образом, у собственника в отношении недвижимого имущества может быть реализовано всего три права. Но закон также возлагает на него и обязанности по содержанию этого имущества. Кроме того, собственник несёт риски, связанные с повреждением или гибелью данного объекта. А вот владеть или пользоваться квартирой, помещением можно не только, имея их в собственности, но и на основании договора аренды, который, однако, не даёт права продавать их, дарить или сдавать.

Форма и типы сделок с недвижимыми объектами

Есть сделки, для которых закон допускает устную форму. Сделки с недвижимостью к таковым не относятся и совершаются исключительно в письменной форме, а также подлежат обязательному заверению у нотариуса и госрегистрации.

Типов сделок с недвижимостью достаточно много. Они могут быть связаны:

  • со сменой собственника;
  • с изменением состава собственников;
  • с добавлением иных субъектов прав.

Все типы сделок имеют свои тонкости оформления, подразумевают разные права и обязанности сторон. Поэтому если вы занятой человек, вам по каким-либо личным причинам не хочется заниматься бумажной волокитой и хождением по инстанциям, вы намерены максимально ускорить процесс, а главное, вам нужно быть полностью уверенным в законности сделки и максимально защитить свои права ‒ вам необходимо юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.

Первый тип сделок, связанный со сменой собственника, является самым распространённым. К нему в первую очередь относятся купля-продажа объекта, его наследование, а также обмен, реализация залоговых и долговых обязательств, приватизация, рента и пожизненное содержание с иждивением, изъятие земельного участка и снос строения.

Осуществление всех перечисленных процедур имеет свои условия, правила, сроки, ограничения и требует надлежащего документального оформления. Чтобы не столкнуться с мошенниками и не понести материальный и моральный ущерб, можно и нужно прибегнуть к помощи профессионального юриста или адвоката, чтобы они сопровождали сделку с недвижимостью, доведя её до логического конца, то есть до заверения у нотариуса и государственной регистрации.

Основные виды сделок с недвижимостью

Самый частый вид сделок с недвижимостью – это купля-продажа. На первый взгляд эта процедура довольно проста: один продаёт, второй покупает. Но в реальности всё может обстоять несколько иначе.

Что делать продавцу, если покупатель передаёт денежные средства несвоевременно, или делает это не в полном объёме, или вообще отказывается принять объект? А как поступить покупателю, если желаемые дом, квартира или дача оказались с обременением? Кто возместит убытки покупателю, если объект изъят у него третьими лицами? А как быть, если недвижимость передаётся не в том состоянии, в каком была на день заключения договора купли-продажи? Вопросов много, и ответить на них сможет только грамотный специалист ‒ юрист, адвокат или опытный сотрудник риэлтерского агентства.

Договор дарения тоже имеет свои нюансы. Так, нередки ситуации, когда даритель решает воспользоваться своим правом отказаться исполнять им же подписанный договор, предусматривающий передачу недвижимости в будущем. Все подобные случаи описаны в ст. 577 ГК РФ. Например, у того, кто дарит имущество (в нашем случае недвижимость), может измениться семейный статус, ухудшиться состояние здоровья или произойти существенное снижение уровня жизни, если одариваемый совершил покушение на жизнь дарителя или членов его семьи, и т. д.

Много конфликтов возникает и с наследованием недвижимости, особенно когда наследников много, а завещания умерший не оставил. Чтобы обеспечить свои права, в таких ситуациях желательно нанять адвоката.

Договор аренды ‒ некоторые его не заключают или не придают этому документу большого значения. А как обезопасить себя добросовестному арендатору, если объект недвижимости во время владения или временного пользования будет продан арендодателем? Оказывается, если на руках у арендатора есть правильно составленный договор и он не желает его расторгать, то новый собственник не сможет этого сделать. Кроме того, арендатор вправе в соответствии с текстом договора потребовать устранения недостатков арендуемого помещения или снижения платы аренды. Арендатор также имеет право расторгнуть договор, если в арендуемом помещении появились третьи лица.

С другой стороны, арендодатель может потребовать расторжения сделки, если считает, что арендатор использует объект не по назначению или не по условиям договора. Но как быть, если договора нет или он составлен недолжным образом?

Предусмотреть все эти нюансы заранее сможет только профессионал. Сопровождение сделки с недвижимостью опытным юристом позволит обеспечить её законность и защитить интересы обеих сторон. Профессионал проследит за тем, чтобы все документы были оформлены в соответствии с требованиями законодательства, соблюдены сроки передачи квартиры новому собственнику и денег продавцу.

Многие убеждены, что обращение в риэлтерскую фирму делает куплю-продажу квартиры максимально безопасной. При этом забывают о том, что целью риэлтора является реализация недвижимости, а не обеспечение юридической законности сделки. В таких компаниях обычно используют типовой договор, который не всегда подходит для частных случаев. Подготовить такой документ, который учёл бы все особенности ситуации, может только квалифицированный юрист. Кроме того, он выполнит полное юридическое сопровождение процедуры, гарантируя её соответствие требованиям законодательства.

Услуги по сопровождению сделки купли-продажи

Юридическое сопровождение сделок купли-продажи недвижимости включает такие услуги, как:

  1. Консультирование покупателя или продавца по всем вопросам, связанным с реализацией или приобретением квартиры.
  2. Проведение экспертизы на предмет правильности оформления документов, подтверждающих чистоту и законность сделки. При необходимости – запрашивание нужных справок в госорганах.
  3. Проверка прав участников договора на покупку и продажу недвижимости.
  4. Подготовка договора и других юридических документов, требующихся для совершения продажи жилья, их согласование с обеими сторонами и передача в Росреестр для переоформления права собственности.
  5. Присутствие на судебных заседаниях и представление интересов клиента в суде и других инстанциях, где рассматривается совершённая операция.
  6. Оценка юридической законности купли-продажи жилья, осуществлённой ранее. В случае необходимости – оспаривание её в суде и участие в расторжении договора.

Что влияет на стоимость юридических услуг?

Цена на сопровождение сделок с недвижимостью зависит от целого ряда факторов. Наибольшее влияние оказывают следующие особенности:

  1. Сложность ситуации. Стоимость услуг юриста может повыситься при возникновении любых отягчающих обстоятельств, таких как наличие несовершеннолетних детей или недееспособных лиц, над которыми установлено попечительство, арестов на квартиру или задолженностей по платежам, несогласие на продажу жилья супругов и соседей в коммунальной квартире.
  2. Время, которое требуется для совершения сделки. Если у продавца квартиры не оформлены все необходимые документы на недвижимость, юристу придётся восполнять пробелы. На это потребуется время, что повлияет на увеличение цены юридического сопровождения.
  3. Необходимость транспортных расходов. Если юристу по делам клиента приходится выезжать в командировку в другой город, то в стоимость услуги по сопровождению сделок с недвижимостью будут включены траты на командировку.
  4. Цена продаваемого жилья. Как правило, юридические компании определяют стоимость своих услуг в зависимости от цены сделки. Поэтому сопровождение купли-продажи элитной квартиры обойдётся дороже.

Важный момент: в какую бы сумму ни было оценено юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Москве, она будет гораздо ниже возможных финансовых потерь в случае столкновения с мошенниками. Профессиональный юрист поможет вам сохранить деньги, время и нервы, избежать неприятностей в дальнейшем, ускорить процедуру переоформления прав собственности на квартиру.

Мы предлагаем сопровождение сделок с недвижимостью в городе Москве. Вы можете воспользоваться юридической консультацией перед продажей, покупкой, арендой недвижимости. Наши юристы и адвокаты всегда готовы оказать вам любую юридическую и правовую поддержку во время сделок или обеспечить полное юридическое сопровождение. Мы также оказываем сопровождение в сделках с изменением состава собственников, с добавлением иных субъектов прав.