Расторжение договора купли-продажи квартиры

раздел: Жилищные вопросы
Расторжение договора купли-продажи квартиры

Когда вы покупаете квартиру у частного лица, необходимо оформить договор купли-продажи, который зафиксирует все соглашения между вами и продавцом недвижимости и станет гарантией защиты прав обеих сторон. На основании данного договора вы сможете оформить свидетельство о собственности, в документе также прописываются взаимные обязательства продавца и покупателя, оговариваются условия заключения сделки и другие важные моменты.

Разорвать соглашение и аннулировать договор можно, если для подобного исхода имеются соответствующие предпосылки. Чаще всего к поднятию подобного вопроса приводят неправомерные действия, обман, мошенничество, нарушение условий договора. Если процедура расторжения прошла успешно, сделка считается не состоявшейся; таким образом, жильё и деньги возвращаются к своим изначальным владельцам.

Существует два основных пути решения вопроса: мирное соглашение или судебное разбирательство. Проще всего, конечно, аннулировать сделку, просто договорившись с продавцом, но далеко не всегда такой путь доступен на практике. Ведь чаще всего причиной возникновения у покупателя желания отказаться от приобретения жилья становятся как раз неправомерные действия лица, осуществляющего продажу недвижимости. Самый действенный способ защиты – вовремя расторгнуть сделку. Разорвать договор в одностороннем порядке можно, для этого нужно обратиться в суд.

Когда и как осуществляется расторжение договора купли-продажи жилья

Гражданский Кодекс регламентирует все аспекты совершения сделок купли-продажи между гражданами РФ. В ст. 450 рассматриваются все условия расторжения договора купли-продажи квартиры. Чтобы его разорвать, нужна веская причина, которой может стать, например, нарушение условий договора. К числу нарушений можно отнести любые действия продавца либо покупателя, влекущие за собой получение второй стороной существенного материального ущерба:

  • покупатель отказывается вносить плату в оговорённый срок;
  • продавец не намерен выселяться из жилья, хранит на территории проданной жилплощади свои вещи, чинит иные препятствия.

Внезапное изменение внешних обстоятельств также может стать причиной расторжения сделки. Вот типичная ситуация: продаётся квартира, где никто не зарегистрирован, сделка оформляется, и вдруг появляется проживавший здесь ранее дальний родственник, досрочно освободившийся из тюрьмы. Поскольку теперь у него нет жилплощади, он имеет право получить прописку по прежнему адресу. Подобное развитие событий, разумеется, не устраивает покупателя, что становится основанием для того, чтобы разорвать договор.

Признание сделки недействительной

Существует ещё один способ прекратить действие договора, но он подходит не для всякой ситуации. В том случае, если одна сторона (на практике это чаще всего именно продавец) совершает в отношении другой противоправные действия, достаточно доказать это, и сделка будет считаться недействительной. Причинами для поднятия вопроса о признании недействительности совершаемой сделки могут быть:

  • противоречия закону в положениях договора;
  • заключение так называемой мнимой сделки, при которой документы не имеют реальной юридической силы;
  • продажа недвижимости организацией, у которой возникли проблемы с оформлением уставных документов;
  • недееспособность одной из сторон (несовершеннолетие, психическое заболевание, а также временная недееспособность по причине тяжёлой болезни, алкогольного опьянения и других обстоятельств);
  • мошеннические действия или угрозы в адрес потерпевшей стороны.

Стоит учитывать, что разорвать договор можно не только при наличии подобных условий. Но если они соблюдены, сделку можно объявить недействительной по решению суда.

Расторжение договора купли-продажи после государственной регистрации сделки

Согласно российскому законодательству, необходимо сразу же зарегистрировать право собственности на купленную квартиру. Если процесс государственной регистрации ещё не завершён, аннулировать сделку будет намного легче, ведь смена собственника жилья ещё не закреплена официально. В такой момент проще всего договориться между собой и решить вопрос мирным путём. Чтобы аннулировать сделку, достаточно всего лишь подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры, что не займёт много времени и не потребует никаких затрат.

Совсем иначе обстоят дела, если покупатель уже получил право собственности на недвижимость. В этом случае аннулировать сделку будет значительно труднее. Расторжение договора купли-продажи после регистрации права собственности – сложная задача, успешное решение которой зависит от нескольких нюансов. Прежде всего имеет значение, были ли исполнены условия, описанные в договоре при его заключении (передача квартиры, внесение денежных средств на счёт продавца и т.д.). Если какие-то обязательства остались неисполненными, аннулировать сделку ещё возможно. Но если все условия были выполнены в установленные сроки, скорее всего, добиться расторжения не получится. Впрочем, если вопрос стоит остро, обратиться в суд и попробовать разобраться во всех обстоятельствах в некоторых случаях можно. Например – если в договор изначально включены соответствующие пункты. Прежде чем принимать решение, рекомендуется проконсультироваться со специалистом, который поможет определить вероятность желаемого исхода.

Как расторгнуть договор через суд

Любое урегулирование конфликтов стоит начать с мирных переговоров. Когда вы убедитесь, что, несмотря на все приложенные усилия, не удаётся достичь согласия и убедить вторую сторону мирно расторгнуть договор, не остаётся другого выхода, кроме как обратиться в суд. После подачи заявления ответчик имеет право в течение 30 дней подумать и сделать выбор – согласиться ли на условия истца и решить вопрос о расторжении договора в досудебном порядке, или довести дело до суда. Срок может быть и иным, если данное условие описано в договоре.

При составлении заявления следует учитывать массу важных деталей. Не обладая опытом в данных вопросах, истец может сделать ошибку, которая будет стоить ему больших потерь. Многие включают в заявление непосредственно требование расторгнуть договор и забывают о том, что нужно также изъявить требование вернуть собственное имущество. Это далеко не одно и то же, и расторжение договора не подразумевает возврата аванса или квартиры – очень важно помнить об этом нюансе.

Нередко суд выносит своё решение исключительно на основании требований истца. Следовательно, если включить соответствующий пункт в текст заявления, вы рискуете потерпеть существенные убытки. Особенно стоит обратить внимание на формулировки в исковом заявлении, если покупатель уже успел зарегистрировать право собственности на купленное жильё. Расторжение договора по решению суда в таком случае лишает покупателя прав собственности, но не гарантирует возврата денежных средств. Для восстановления справедливости придётся подавать повторный иск, что отнимет немало времени, но отнюдь не гарантирует удовлетворение всех требований в конечном итоге. Чтобы избежать проблем, в заявлении должны быть указаны все требования истца, то есть не только прекращение сделки, но и возвращение недвижимости и денег владельцам. Если были зафиксированы нарушения отдельных пунктов договора, потерпевшая сторона имеет также право потребовать выплаты компенсации.

Помощь квалифицированного юриста, который специализируется на данной проблеме и имеет соответствующий опыт, поможет не совершить ошибок и добиться желаемых результатов. Специалист составит исковое заявление по всем правилам, подскажет, какие документы нужно предъявить в суде, объяснит, как разрешить дело с максимальной выгодой для вас.

Предлагаем помощь специалиста

Когда возникает необходимость в расторжении договора купли-продажи, обращайтесь к нам. У нас работают опытные юристы, которые прекрасно разбираются во всех тонкостях данного вопроса. Чем раньше вы заручитесь профессиональной поддержкой, тем меньше времени, сил и материальных убытков понесёте при разрешении проблемы. Мы ответим на все ваши вопросы, поможем правильно оформить исковое заявление и будем представлять ваши интересы в ходе судебного заседания.