Возмещение убытков при изъятии земель

раздел: Земельные вопросы
Возмещение убытков при изъятии земель

В редких случаях физические и юридические лица, чьи земельные участки находятся в частной собственности, могут столкнуться с изъятием земель в пользу государства. Это происходит по разным причинам; например ‒ при планировании строительства транспортной магистрали, линию которой невозможно отклонить, чтобы обойти эксплуатируемый участок. При этом государство обязуется возместить ущерб и упущенную выгоду землевладельца, понёсшего убытки вследствие обратного выкупа земли. Финансовый вопрос – довольно щепетильный момент в таких делах, поскольку не всегда предложенная чиновниками сумма соответствует реальной стоимости участка, а вложенные в его обработку силы и вовсе часто не учитываются. Юридическая помощь землевладельцу при изъятии земель в пользу государства просто необходима, поскольку нужно не только правильно оценить убытки, но и осуществить передачу участка в соответствии с законодательно описанной процедурой.

В каких случаях возможно возмещение убытков

В статье 57 Земельного кодекса РФ перечислены условия, при которых землепользователю возмещают убытки (как явные, так и скрытые) при изъятии земель:

  1. Если объект требуется для реализации государственной или муниципальной программы (например, при строительстве социально значимого объекта).
  2. Вследствие перенаправления земельного надела из одной категории в другую, что повлекло изменение его назначения. К такому случаю можно отнести присоединение части земель сельскохозяйственного назначения к территории населённого пункта.
  3. Если из-за деятельности третьих лиц произошло снижение качества земли; например, площадь участка была загрязнена расположенным поблизости опасным производством.
  4. Землепользователь понёс потери вследствие особых условий или режима эксплуатации участка. Примером может служить изъятие земель на непродолжительный срок в целях размещения временного убежища для жителей населённого пункта, пострадавших от наводнения, землетрясения и других катаклизмов (природных, техногенных).
  5. Произошло ограничение прав собственника, а также всех категорий землепользователей (арендаторов, владельцев) на земельные наделы.

Другие причины возникновения убытков вследствие изъятия земель регламентирует статья 62 Земельного кодекса РФ.

Виды убытков

В соответствии с законодательством убытки могут проявляться в виде:

  • реального ущерба;
  • упущенной выгоды.

В первом случае учитывается стоимость самого участка, всех находящихся на нём строений и сооружений, садовых посадок, проездов и коммуникаций, а во втором – все затраты собственника, направленные на восстановление земель вследствие их ухудшения, его убытки, появившиеся вследствие неисполнения обязательств перед третьими лицами.

На практике понятие «убытки» включает множество факторов, количество и состав которых различны для каждого отдельного участка. Для определения реальных потерь необходимо учитывать не только стоимость каждой сотки и расположенных на ней строений, но и текущие затраты, например:

  • на орошение и удобрение почвы;
  • на обеспечение охраны лесопосадок, водоёмов, пастбищ и др.;
  • на заработную плату охранников, рабочих, бухгалтерии и пр.;
  • на инженерные изыскания;
  • на устройство подъездных путей, коммуникаций и др.

В деле об изъятии земель достаточно много нюансов, учесть которые самостоятельно человеку, не имеющему юридического опыта, невозможно. При этом возникают закономерные ошибки в определении упущенной выгоды, неучтённый ущерб и другие обстоятельства, которые могут значительно снизить размер компенсации. Кроме того, каждый подобный суд ярко демонстрирует несовершенство законодательства, поскольку каждый из случаев изъятия участков имеет индивидуальные особенности и часто не вписывается в общую схему. Чтобы не потерять время и деньги, важно, чтобы к началу процесса дело сопровождал опытный юрист по административному праву, который не только обеспечит достойные выплаты, но и подготовит весь пакет документации для передачи земли согласно букве закона.

Виды отчуждения земельных участков

Существуют два вида отчуждения земельных наделов:

  • принудительное – когда муниципалитет является инициатором изъятия. При этом желания и возможности собственника земли, арендатора или землепользователя не учитываются. Такое отчуждение предполагает выплату компенсации согласно ЗК РФ;
  • добровольное – когда юридическое или физическое лицо по собственной воле отдаёт участок и отказывается от всех прав на него в пользу государства или муниципалитета. Такие случаи крайне редки, поскольку в этой ситуации владелец не получает компенсацию. Однако отказ землевладельца не означает прекращение прав собственности и обязанностей, а после официального заявления участок получает статус бесхозяйного. Условия отчуждения таких земель регламентирует статья 225 Земельного кодекса.

Вместо денежной компенсации собственнику могут предложить другой земельный участок, однако закон ничего не говорит о том, что предложенный вариант должен быть равноценным. Неточные формулировки в законах дают возможность муниципалитетам делать землевладельцу заведомо невыгодные предложения. Опытный юрист поможет вам не упустить свою выгоду и получить компенсацию за неудобства и потерю участка в полной мере.

Процедура изъятия земли

В нормативных актах порядок изъятия земель и возмещения убытков описывается очень подробно, поэтому участникам процесса необходимо лишь чётко придерживаться регламента и соблюдать правила:

  1. На первом этапе муниципальный орган направляет собственнику земельного участка уведомление, в котором указываются сроки изъятия (как минимум через 12 месяцев), дата регистрации решения о принудительном отчуждении. Изымать землю до истечения одного года государство может лишь с согласия землевладельца. С момента регистрации постановления об изъятии вступает в силу ограничение (или обременение) прав собственника, что сопровождается внесением соответствующих пометок в реестр недвижимости.
  2. В течение одного года после регистрации решения муниципалитета и получения собственником уведомления производятся расчёты убытков и при обоюдном согласии обе стороны заключают письменное соглашение. Этот документ является для государства или муниципального органа основанием для дальнейшей регистрации права собственности на отчуждаемую недвижимость.
  3. Если владелец участка не согласен с размером или формой предложенной компенсации, то единственным способом добиться справедливости является суд. Для отстаивания своих интересов собственник оформляет исковое заявление, которое направляет в судебные инстанции.

Право распоряжаться земельным участком переходит к муниципалитету только по решению суда и только после получения землепользователем всех компенсационных выплат.

Советы собственникам

В большинстве случаев получение уведомления об изъятии земельных участков – стресс для собственника, использующего землю по её прямому назначению, получающего прибыль и рассчитывающего на доход в будущем. Правильная адвокатская тактика и юридически грамотный подсчёт убытков позволит получить достойную компенсацию за вложенный труд. Если вам нужна помощь по земельному праву – обратитесь к нам.